계약갱신청구권, 임차인 희망시 1회 2년 연장

현재, 주택 임대차 계약기간은 2년이다. 그렇다보니 2년이 지나면, 이사를 해야 하거나 임대료가 를 꽤 올리는 경우가 있다. 이에, 주택임차개정안이 2020. 07. 30 -국회 본회의 통과되었고, 2020. 07. 31부터 계약갱신청구권이 기존계약, 신규계약 모두에 적용되었다.

계약갱신청구권이란 임차인이 현재 거주하고 있는 주택에서 2년이 지난 후에도 계속하여 추가로 거주하고 싶은 경우, 1회에 한해서 2년 연장 갱신을 청구할 수 있는 권리를 말한다.

 

계약 갱신 청구권이 주택임차보호법에 해당하는 임차인에게 주어지는 권리는 맞다. 그렇다고, 임대인이 계약 갱신 청구를 모두 받아주어야 한다는 것은 아니다. 임대인도 예외로 계약갱신 청구를 거절할 수 있는 경우가 있다.

계약 갱신 청구권

계약갱신청구권에 대해서 간단하게 살펴 보자.

 

임차인(세입자) : 죄송한데요. 집주인님! 저 2년만 더 살고 싶어요.

임대인(집주인) : 임대기간이 2개월(1개월-아래 참조)보다 살짝 더 남았네요. 어쩔 수 없죠 뭐~ 대신...

 

 * 2020. 12. 09일 포함 이전 계약날짜인 경우에는 계약 종료 1개월 전까지 청구해야 된다.

 

 * 2020. 12. 10일 포함 이후 계약날짜인 경우에는 계약 종료 2개월 전까지 청구해야 된다.

 * 2020. 12. 10일 포함 이후 갱신된 계약은 계약 종료 2개월 전까지 청구해야 된다.

 

- 밑줄친 보라색 부분은 의문점이 있어서 질문을 해 놓았네요. 갱신이 되었는데, 다시 갱신 청구권 행사기간이 되는지... (갱신된 계약이 아니라 갱신해야 하는이 아닌가 싶어서요 )

 

임대인(집주인) : 계약갱신하려면 보증금 더 올려 주세요!!!

임차인(세입자) : 그냥 올리지 마시징~ㅠ.ㅠ 현재 1억에 살고 계시니깐, 인상율 5%면 인상가능액이 500만원이네요? 돈이 없으니깐 전세대출 받아서 드릴께요~

 

임대인(집주인) : 전세대출 받는다구요? 집주인이 동의를 해 주어야 할 텐데요.

임차인(세입자) : 아니래요~~ 단지, 계약이 가짜인지등을 확인하는 거래요.

 

* 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관에서 전세대출보증을 받은 경우에는 임대인의 동의가 반드시 필요한 것은 아니라고 합니다.

대출 실행 시 대출기관에서 임대인에게 임대차 계약의 존부 및 허위 여부 등을 확인하는 것으로, 임대인의 동의를 구하는 절차는 아니라고 합니다.

드디어 임차인(세입자)은 계약기간을 갱신하여 2년간 더 살 수 있게 되었다. 한 5개월쯤 지났을까? 임차인(세입자)은 다른 곳으로 이사를 가고 싶어했다.

 

임차인(세입자) : 임대인(집주인)님! 저 이사가고 싶어요~ 방 빼 주세요.

 

임대인(집주인) : 아니~ 갱신된지 2년도 안지났는데, 갑자기 방 빼달라고 하면, 내가 당장 빼줄 돈이 있겠어요? 돈을 쌓아두고 사는 것도 아니구요~ 아뭏든 알겠어요. 빨리 방을 빼도록 해 볼께요.

 

임차인(세입자)님! 계약해지 효력이 3개월이 지나야 발생하는 거 아시죠! 그러니, 3개월은 기다려 주세요. 기다리는 3개월동안 임대료는 내셔야 됩니다. 집이 빨리 나가야 될 텐데...

 

임차인(세입자) : 뭐요? 제가 살고 싶지도 않는데, 3개월 임대료를 내야 한다고요?

 

임대인(집주인) : 법에 그렇게 되어 있어요~

* 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야 하는 것으로 되어 있다.

 

참고로, 이런 경우도 생기겠죠.

 

임차인(세입자) : 저!~ 2년만 더 살고 싶어요~

 

임대인(집주인) : 죄송한데, 저희가 들어가 살 꺼니깐... 그냥 방 빼 주세요.

 

임차인(세입자) : 그럼 어쩔 수 없죠. 하지만, 두고 볼 꺼에요. 정말 들어와 사는지... 거짓이면 손해배상 청구할 꺼구요.

 

* 손해배상액

1) 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

2) “1) ” 이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

① 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

② 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료

  - 갱신 거절 당시 월단위 임대료의 2년분에 해당하는 금액

③ 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

이번에는 임차인이 계약 갱신 청구를 하였을때 임대인이 갱신 거절을 할 수 있는 경우를 알아보자.

임대인 갱신 거절 가능한 경우

- 갱신되는 날짜가 2020. 12. 10일 포함 이후부터인 임차인과 2020. 12. 10일부터 새로운 계약을 하는 임차인중 임대차 기간이 2개월도 채 남지 않는 임차인.

 

 * 2020. 12. 09 일 포함 이전 계약날짜인 경우에는 계약 종료 1개월 전까지 청구해야 한다.

 

 * 2020. 12. 10 일 포함 이후 계약날짜인 경우에는 계약 종료 2개월 전까지 청구해야 한다.

 * 2020. 12. 10 일 포함 이후 갱신된 계약은 계약 종료 2개월 전까지 청구해야 한다.

 

- 밑줄친 보라색 부분은 의문점이 있어서 질문을 해 놓았네요. 갱신이 되었는데, 다시 갱신 청구권 행사기간이 되는지... (갱신된 계약이 아니라 갱신해야 하는이 아닌가 싶어서요 )

 

- 차임액(월세등)을 연속이든 띄엄 띄엄이든 2번 이상 연체한 임차인.

 

- 허위의 신분으로 계약하거나 주택 본래 용도가 아닌 목적(불법 영업장등)으로 임차한 임차인.

 

- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상(이사비 등)을 제공한 경우 ( 실제 제공이 이루어지지 않았거나 합의되지도 않았는데 일방적으로 보상이 이루어진 경우는 제외 )

 

- 임대인의 동의 없이, 계약한 목적 주택의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 사용.수익할 수 있도록 넘긴 임차인

 

- 임차한 주택의 전부 또는 일부를 임대인의 동의 없이 무단으로 증축. 개축. 개조 또는 고의로 파손한 임차인.

 

- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우

 

- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못 할 경우의 임차인

 

- 임대인이 다음 별표 항목중 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

  * 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고, 그 계획에 따르는 경우

 

  * 주택이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

 

  * 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

- 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ( 윗부분에 손해배상 내용 있음 )

 

- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

* 현저한 의무 위반, 중대한 사유는 범위가 참 애매하네요. 사례를 보면 임대인 동의 없이 공사 또는 원상회복 불가능한 인테리어 공사라는데, 위에 있는 개조나 원상회복 불가능한 인테리어나 차이가 있을까?

추가

임대차 계약만료일이 2020. 07. 31일 이후라 해도, 2020. 07. 30일까지(법 시행전일) 새로운 임차인과 계약이 완료되었다면, 기존 임차인은 계약갱신청구를 할 수 없다고 한다.

( 단, 임대인은 법 시행 전일까지 새로운 임차인과 계약한 사실을 입증해야 한다. 계약서야 새로 적으면 모르겠지만, 계약금을 어디서 어떻게 받았는지... 현금으로 받았으면 그 돈의 출처는 어디인지 파고 들테니깐... )

 

2020. 07. 31일부터는 새로운 계약체결을 이유로 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 한다.

 

묵시적 갱신하고 차이점이?

* 묵시적 ( 서로 말없이, 쉿! ) 갱신은 계약 종료 1개월 전까지 갱신 거절을 하지 않으면, 임대차 계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주한다. 묵시적 갱신은 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

<국토교통부 보도자료>

* 추가 : 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사를 한 것이 아니기 때문에, 갱신요구권 횟수에 포함되지 않으므로, 임차인은 1회에 한하여 갱신요구권을 행사할 수 있다고 합니다.

정부는 “임차인은 폭넓게 보호받고 임대인의 권리는 존중받도록” 노력하겠다는데, 정말 그랬으면 좋겠다.

 

* 풀어서 적는다고는 했는데, 혹시라도 잘 못 적어서 오류가 있는 부분은 알려 주시면 수정하겠습니다.